Постановление №164 вступило в силу 3 июля 2026: что реально изменилось для собственников квартир

Заказать услугу

Соседка через дом два года не могла согласовать простую звукоизоляцию стен — собирала подписи, заказывала проект, ходила к нотариусу. Сегодня та же процедура заняла бы у неё один визит в исполком. Разбираемся, что именно изменило постановление №164 и почему часть ремонтных работ, наоборот, стала строже прежнего.

Откуда взялся новый порядок

Прежний регламент переустройства и перепланировки жилья действовал с 2013 года и за тринадцать лет успел устареть морально. Собственники годами жаловались: получить разрешение на элементарную звукоизоляцию стен было так же сложно бюрократически, как согласовать снос перегородки. При этом реальный риск для дома в этих двух случаях несопоставим.

3 апреля 2026 года Совмин утвердил постановление №164, а с 3 июля оно заработало на практике, окончательно отправив в архив документ 2013 года. Смысл реформы — развести случаи по степени риска: где угрозы конструкции нет, там процедуру упростили до минимума; где риск есть, там требования стали жёстче, чем раньше.

Таблица наглядно показывает главный принцип документа: там, где раньше действовало одно общее правило «для всего подряд», теперь работает дифференцированный подход.

Разберём на конкретном примере. Семья решает утеплить стену между комнатой и подъездом — работа сугубо косметическая, не затрагивающая ни планировку, ни конструкцию дома. По старым правилам это означало заказ проекта у лицензированной организации и подписание подрядного договора, даже если работу планировали делать своими руками.

С 3 июля этот сценарий выглядит иначе: проектная документация для гидро-, паро- и звукоизоляции больше не нужна вообще, а исполнителя можно выбрать самостоятельно — хоть бригаду со стороны, хоть соседа-мастера. Формальность осталась только одна: намерения собственника должны быть законными и не выходить за рамки его собственного помещения.

Второй частый кейс — остекление лоджии. Раньше это официально попадало под понятие перепланировки со всеми вытекающими согласованиями. Теперь такая работа в эту категорию не входит в принципе.

Но освобождение не безусловное. Городские и районные исполкомы утверждают унифицированный вариант остекления для конкретного дома — по материалу рам, цвету и конфигурации, — и отступать от него нельзя. А если здание входит в перечень историко-культурных ценностей, добавляется ещё один этап: согласование с Министерством культуры, поскольку внешний облик такого дома охраняется отдельно.

Есть и обратная сторона реформы. Работы с несущими конструкциями, перенос систем мусоро- и газоудаления, а также устройство теплоизоляции фасада исключили из понятия «перепланировка» — но не потому, что их разрешили без формальностей. Их просто перевели в другую, более требовательную категорию — строительное законодательство, где обязательны и проектирование, и экспертиза.

На практике это означает: если сосед решил снести часть несущей стены, чтобы объединить кухню с гостиной, ему теперь придётся пройти не облегчённую процедуру перепланировки, а полноценный строительный проект с независимой экспертной оценкой состояния здания. Планка требований для таких вмешательств выросла, а не упала.

То же самое с газом и отоплением. Перенести трубу на кухне или переставить радиатор можно только после получения технических условий от газоснабжающей и энергоснабжающей организаций — без этого документа ни один проект не будет иметь юридической силы. Логика простая: ошибка в инженерных сетях угрожает не только квартире, но и всему дому.

Постановление свело всё многообразие возможных работ к закрытому списку. Перепланировкой и переустройством по-прежнему считаются:

• перенос или замена газоснабжения и центрального отопления;
• устройство гидро-, паро-, звукоизоляции (несмотря на упрощённый порядок, формально это всё ещё переустройство — просто без проекта);
• изменение числа и площади жилых комнат за счёт демонтажа или возведения перегородок;
• аналогичные изменения в нежилых изолированных помещениях;
• устройство или увеличение проёмов в несущих стенах и перегородках.

Всё, что не попало в перечень, статуса перепланировки не имеет — а значит, и разрешительная процедура для этого не нужна.

До июля 2026 года собственнику, затеявшему ремонт, приходилось собирать письменные согласия буквально всех, кто имеет отношение к квартире, — включая совладельцев-родственников, которые давно там не живут, и заверять эти подписи нотариально. Теперь для согласия сособственников (например, супругов, на которых оформлена приватизация) нотариус не требуется.

Более существенное изменение касается прописанных, но не являющихся собственниками жильцов — их согласие теперь вообще не запрашивается. Право распоряжаться жильём сместилось в сторону того, кто им фактически владеет.

Для установки индивидуальных антенн и внешних блоков кондиционеров на крышах и фасадах юридическим лицам и ИП больше не нужно готовить план-схему точного размещения оборудования — раньше без неё пакет документов не принимали. Само согласование с местной властью при этом никуда не делось: фасад дома остаётся общим имуществом жильцов, и менять его облик без разрешения по-прежнему нельзя.

Раз работы с несущими конструкциями выведены за рамки перепланировки, при обычном переустройстве отпала необходимость в техническом надзоре — раньше это была дополнительная статья расходов для собственника. Представителя технадзора из приёмочной комиссии убрали.

Вместо этого усилили инженерный контроль: в состав комиссии обязательно включают сотрудников газо- и энергоснабжающих организаций, поскольку именно они оценивают риски для систем всего здания.

Для тех, кто когда-то изменил планировку без разрешения, возможность узаконить перепланировку сохраняется, но серьёзных упрощений здесь не появилось. Единственная поблажка — для юридических лиц и ИП: вместо полного комплекта документов достаточно технического паспорта, выданного до 1 января 2023 года, либо ведомости технических характеристик. Для физических лиц порядок остался прежним — заявление и стандартный пакет документов в исполком.

Изменился маршрут обжалования отказа. Раньше единственным способом оспорить решение исполкома был суд. Теперь между отказом и судебным разбирательством появилась промежуточная инстанция — вышестоящий орган. Такая досудебная ступень типична для административных процедур и часто помогает урегулировать конфликт быстрее, чем через суд.

Постановление №164 работает по принципу «риск определяет требования»: чем меньше вмешательство в конструкцию дома, тем проще процедура, и наоборот. Перед началом ремонта имеет смысл сначала определить, в какую из трёх категорий попадают планируемые работы — облегчённую, стандартную перепланировку или строительную с экспертизой, — и только после этого идти в исполком или сразу браться за инструменты.